发布时间：2018-11-8
“郊区已开始降价，市区也有几个特价楼盘，我还是想再等等。”
从9月底开始，星星点点的楼市降价消息逐渐汇成一场疾风骤雨，交易趋冷的市场状态席卷了全国许多城市，仅仅一个多月的时间，就改变了大多数市场参与者对房地产市场的态度。
事实上，中新经纬发现，除少量前期涨幅过大的城市出现较大幅度价格回调外，绝大多数城市并未出现明显的降价，而降价的多出现在城市郊区。房企在价格调整上也表现得“扭扭捏捏”，多以限时限量特价房、精装房改为毛坯房交付、送车位等方式变相降价，直接调整价格的并不多见。
市场转冷虽已成事实，但会有多大幅度地回调，仍然难以预料。中原地产首席分析师张大伟认为，虽然短期内房地产市场仍将继续调整，但由于楼市受政策影响较大，长期走势难以做出明确判断。
27岁的刘晖(化名)这两天正在河南郑州看房，虽然房子是为结婚准备的，婚礼也已经在筹备中了，但他并不着急入手，他说：“郊区楼盘已经开始降价，市区也出现了几个特价楼盘，我还是想再等等。”
该城市的一家大型房产交易平台的工作人员对中新经纬表示，限购限贷后，投资客基本被挤了出去，现在的客户以刚需族和换房族为主，而这类购房者对价格比较敏感，观望的人比较多。她说：“市区的房价目前比较平稳，客户也不着急，都在慢慢选。”
克而瑞地产研究中心的数据显示，10月，郑州市商品住宅成交面积同比上升36%，环比下跌21%，较2018年月平均成交面积低10%。
成交面积萎缩的情况在许多城市都已出现。上述机构称，10月，在机构监测的29个重点城市中，商品住宅成交面积为2302万平方米，同比增长9%，环比下降6%，当月整体成交面积不及2018年1月以来的月均水平。
其中，一线城市成交低位回升态势在10月戛然而止，同比、环比齐跌，环比锐减45%，同比微跌3%。二三线城市成交量环比持平，同比增长10%。各城市市场热度持续分化，成都、合肥、无锡、佛山、徐州等城市继续保持较高热度，同比、环比齐增；长沙、杭州、苏州、青岛、南京等城市市场降温明显，预计后市成交仍将保持小幅微降。
中原地产研究中心也称，今年“金九银十”成色不足，大部分热点城市商品房成交量均出现环比下行，10月，其监测的20个热点城市合计成交1448万平方米，环比下调11%。
“‘金九银十’实际上是传统概念，现在已经不存在了。以前冬季施工困难，零度以下基本就不能施工，开发商必须在9~10月把房子预售出去，所以这两个月成交占比非常高，但随着技术的提高，这一问题已经不存在。从最近几年的市场看，受长假影响，9~10月整体成交量都低于11~12月。”张大伟说。
成交不振也导致库存有所上升。克而瑞地产研究中心称，10月份半数以上热点城市库存面积环比小幅回升，但涨幅均在10%以内，同比则涨多跌少。
相比成交量，房价只是部分地方出现小幅下降，仅用涨或者跌来描述市场，则有失偏颇。分化不仅出现在城市与城市之间，城市内部也存在不同的表现。
从8月中旬开始，天津津南区某大型楼盘就一次次推出优惠促销活动，从未间断。8月中旬推出“8周年庆，感恩大促”的优惠活动；9月中下旬，以“中秋巨献”名义推出特价房，并且限制交易时间与交易数量；国庆期间推出两栋特价楼，声称数量不多，优惠活动会尽快结束。
然而，9月底的楼市已经明显遇冷，地处天津市郊的上述楼盘即便推出特价房，也难以短期售完。中新经纬11月5日向一位房产中介询问得知，上述楼盘优惠活动虽然已经结束，但价格与之前相差不多，小户型住宅最低价为1.2万多元/平方米。
9月底以来，以特价房、精装房改为毛坯房交付、赠送车位等促销手段代替直接降价，在许多城市已十分常见。张大伟称，变相降价的方式相对缓和，也在一定程度上说明降价并不明显。但这种价格调整容易陷入“价格黑洞”，导致统计数据难以反映真实的市场价格。
张大伟认为，现阶段出现降价的城市仅限于一线城市和一些二线城市，且整体降价幅度有限，大多数城市处于持平状态。而在一些三四线城市，还存在价格上涨的情况。
从58安居客房产研究院重点监测的全国67城房价来看，三四线城市的房产交易市场较为活跃，在10月城市新房房价环比涨幅排行榜上，保定、岳阳、徐州、乌鲁木齐、大连位列前五，其中，保定以5.3%的环比增幅位居第一。找房热度上，三四线城市热度明显回升。
“从下跌的城市看，更多的还是体现在大城市的部分项目上，整个区域不见得都在下跌。部分城市近期供应增加，也容易带动房价下调。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬表示，从成交量上看，房地产市场确实出现了拐点，定价也有所松动，但整体降幅不大。对购房者而言，由于房贷利率上调，实际买房负担并未减少。
这场楼市调整，或许只是刚刚开始。多位业内人士认为，未来几个月，房价仍有回调可能。
58安居客房产研究院首席分析师张波认为，在政策从紧基调不变的情况下，未来两个月，商品房整体成交量价不会出现明显波动，但2018年积蓄的下拉力可能在2019年上半年显现出来，房地产市场或出现降价潮扩大、热点城市遇冷的情况。一线城市降温会更为明显，有价无市的局面将更多出现在部分一线城市。
张大伟称，之前支撑市场上涨的三线城市，最近都上涨乏力，热点一二线城市逐渐出现了全面降温的趋势。在融资收紧、偿债压力增加、项目去化率下降的情况下，房地产企业或选择以价换量，以保证现金周转和完成年度销售目标。
不过，严跃进表示，目前这一波降价，除了受资金面影响，也与楼盘密集供应有关，这个时候必须降价。但11月份以后，若是销售回款不错，房企定价策略可能会趋于强硬。
对于房地产市场的长期走势，不少专家比较乐观。“年底利好消息比较多，如房贷利率或见顶、放贷节奏加快等，会对市场交易产生一定影响。市场情绪虽然悲观，但供应量在增加，如果政策配合到位，市场交易完全可以恢复。”严跃进说，此前的房地产周期都呈现出涨多跌少、涨易跌难的趋势，因此，后续看涨的动力依然很强。
谢逸枫认为，从现在到明年一季度，房地产市场会呈现持续降温的态势。但受库存减少、棚改政策仍有操作空间、财政收入压力加大等因素影响，明年房价上涨的压力较大。
对未来两年的市场走势，同策研究院给出了详细的判断。同策研究院预计，一线、强二线城市在2018年量稳价跌，2019年量升，2020年价格上涨，但涨价空间有限；弱二线城市2018年量缩价涨，2019年量稳，2020年价格下跌，但幅度有限；三四线城市市场分化，都市圈内三四线城市的未来趋势与强二线城市类似，其他三四线城市目前处于上升期，尽管棚改工作进入后半场，未来仍存在结构性机会。
但张大伟称，由于房地产市场受国家宏观调控影响较大，而政策走向又难以预料，对于房地产市场的长期走势，很难有一个明确的判断。
标题四：央行发布：房贷收入比去年末升至60.5%
近日，央行发布《中国金融稳定报告（2018）》，对2017年以来我国金融体系的稳健性状况进行了全面评估。报告专门设置了“住户部门债务分析”专题。报告指出，近年来，我国住户部门债务水平呈不断上升趋势，个人住房贷款保持较快增长，短期消费贷款于2017年高速增长，互联网金融作为居民负债的补充渠道呈现“井喷式”发展。与其他国家相比，我国住户部门债务风险并不突出，住房信贷政策也更为审慎，但债务增速偏高的趋势应引起关注。下一步，应坚持从宏观审慎视角密切关注住户部门债务变化，多措并举抑制住户部门债务水平的过快上涨。
根据报告披露的数据，2017年末，我国住户部门债务余额40.5万亿元，同比增长21.4%，较2008年增长7.1倍。存款类金融机构住户部门贷款占全部贷款余额比例为32.3%，较2008年增加14.4个百分点。从结构上看，住户部门债务主要由消费贷款和经营贷款构成，2017年末，两者占住户部门债务余额的比例分别为77.8%和22.2%，同比增速分别为25.8%和8.1%。
报告显示，自1997年商业银行开办个人住房抵押贷款业务以来，住户部门债务中个人住房贷款一直占据主体地位。2008—2017年，个人住房贷款余额从3.0万亿元增至21.9万亿元，占住户部门贷款余额的比例保持在45%~54%。从历史数据看，住户部门债务水平与房价呈现较大的相关性。
2009年，房地产市场价格止跌回升，住户部门债务也随之快速增长。2009年底，住户部门债务余额8.2万亿元，同比增长43.3%，其中个人住房贷款余额4.4万亿元，同比增长47.9%。2010年，国家加大房地产市场调控力度，个人住房贷款增速和住户部门债务增速也在2010—2012年持续下降。此后，住户部门债务增速依然与房价增速保持一致的变动趋势。2017年3月后，房价过快上涨的势头得到了有效抑制。2017年末，个人住房贷款余额同比增速相应降至22.2%。
近年来，随着市场的发展、各类消费需求的提升以及信用卡的普及，短期消费贷款在住户部门债务中占比不断提升，2008—2017年末，该比例从7.3%增至16.8%。值得注意的是，2017年，中长期消费贷款增速下降，而短期消费贷款增速大幅上升。2017年1月，短期消费贷款余额同比增速为19.9%，至2017年10月已增至40.9%。
报告初步分析认为，短期消费贷款的异常增长可能有如下原因：首先，在整体利差处于低位的情况下，银行有动力投放收益更高的消费信贷，P2P监管趋严也促使了部分消费贷款回流银行体系。2012—2016年，年度新增短期消费贷款占同期银行业金融机构新增全部贷款的比例维持在5.8%~7.7%，而2017年，该比例增长至13.8%。其次，近年来购房开支骤增透支了部分居民的消费能力，使其转向利用短期消费贷款维持消费水平。最后，部分购房者利用消费贷等产品规避首付比的限制。
报告指出，除上述纳入统计范围的住户部门债务外，互联网金融、民间借贷、典当行等也是居民获取资金的途径。
除传统银行开办的网络审批贷款业务外，个人从互联网获取贷款的渠道主要包括P2P平台、网络小贷公司以及持牌消费金融公司。据不完全统计，2013—2017年，P2P等网贷行业贷款余额（包括企业贷款和个人贷款）的年均复合增长率达到159%。互联网金融在弥补传统金融服务不足、便利居民借贷等方面发挥了积极作用。然而，部分居民不考虑还款能力，利用互联网金融征信缺失过度借贷，造成逾期无法偿还，甚至引发暴力催收等恶性事件。此外，还有部分居民通过典当行、民间借贷等非正规融资渠道借款。
报告认为，从整体水平看，中国住户部门债务负担低于国际平均水平，且住房贷款抵押物充足、违约率低，当前债务风险总体可控，但债务积累过快需予以关注。
2017年末，我国住户部门杠杆率（债务余额/GDP）为49.0%，低于国际平均水平（62.1%），但高于新兴市场经济体的平均水平（39.8%）。国际货币基金组织认为，住户部门债务与GDP的比值低于10%时，该国债务的增加将有利于经济增长，比值超过30%时，该国中期经济增长会受到影响，而超过65%会影响到金融稳定。
债务收入比是以可支配收入衡量的住户部门债务水平。2008—2017年，我国住户部门债务收入比从43.2%增至112.2%，10年间上升69个百分点。其中，房贷收入比（个人住房贷款/可支配收入）从2008年末的22.6%增至2017年末的60.5%，10年间上升37.9个百分点。
长期以来，我国实施审慎的住房信贷政策，对首付比要求较其他多数国家更为严格。2017年，我国个人住房贷款平均抵借比（即当年批准的抵押贷款金额除以当年批准的抵押品价值）为59.3%，风险抵御能力较强。
此外，我国住户部门贷款的不良率一直处于较低水平。2017年末，个人不良贷款余额6149.3亿元，不良率为1.5%，低于银行贷款整体不良率0.35个百分点。个人住房贷款、个人信用卡贷款和个人汽车贷款不良率分别为0.3%、1.6%、0.7%，较上年分别降低0.1个、0.3个和0.1个百分点。
从区域分布看，2017年全国各地区住户部门债务风险程度不一。杠杆率超过全国平均水平的省份分别是：上海（65.5%）、浙江（65.4%）、甘肃（59.8%）、广东（59.1%）、北京（58.8%）、福建（57.5%）、重庆（50.6%）、宁夏（49.3%）和江西（49.2%）。上述地区中，上海、浙江、广东、福建、重庆5个省市的住户部门债务与存款的比例以及债务收入比也超过全国平均水平，应加以关注。
报告给出的政策建议是，在我国经济从高速发展向高质量增长转型过程中，应坚持以宏观审慎视角密切关注住户部门债务变化，多措并举应对住户部门债务增速过快问题。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实地方政府主体责任，强化“因城施策”的房地产宏观调控，规范金融机构住房金融业务，促进房地产市场平稳健康发展。
鼓励金融机构加快推进消费信贷管理模式和产品创新，同时加强风险管理，严厉打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为。积极运用大数据分析，加快推进覆盖全社会的征信系统建设。加强金融知识普及，持续开展风险提示和宣传教育，提高消费者金融素养，引导树立正确的财务观念，避免过度负债。
